武汉刚需最大痛点跑不赢大盘，这几年武汉大热的主城板块后湖、四新、白沙洲及光谷东，都曾是刚需购房者扎堆的购房区域。但这些区域，去年以来都涨声一片。
至2019年底，光谷东、后湖不谈，就连四新也已无房可售，直接影响就是上周三环边某前神盘开盘跳涨到16000。
仅剩相对供应量最大的白沙洲，三环内也全面冲上18000，三环外整体超过14000。
眼看着两年前的价格洼地，现在也要被贴上\"高价\"标签，刚需心里像被猫子抓。可以说，武汉刚需目前的真实写照就是\"有心买房，无力购房\"。
虽说世界上没有后悔药，但相信大家身边还是有不少人这样吐槽：现在首付30、40万只能买到四环外了！早晓得这样，真是应该早两年把那个房子买了他！
如果现在有人告诉你，房价突然拉回两年前，白沙洲带装修12499起，你还会错过吗？
正好，老欢最近就晓得有这么一个项目，房价回归两年前的广告打得飞飞神。至于这其中有没有什么\"鬼板眼\"，我们细细往下咵。
01
五开五罄的区域热盘 房价回归两年前
白沙洲一直以来都是武汉楼市最火的区域之一，作为临近中心城区的最后一片价格洼地，辐射范围不仅是武昌，早已成为全市刚需的首选。
而说到白沙洲就不得不提曾经的区域销冠——美好长江首玺。作为青菱片区的首批开拓者，2018年，美好长江首玺首开毛坯备案价10000元/平，全装2500元/平，整体均价12500元/平。此后开盘五战五捷，全部售罄。
△项目开盘现场
而且，据老欢了解，该项目前期开盘5次，一直都是12500元/平的均价，从未涨价。
在区域均价不断上涨的情况下，如此明显的价格优势和高性价比，令项目当年完成销售额30亿元，半年度业绩占位全市TOP3，一举成为青菱片的热销神盘。
△项目开盘现场
虽然此后项目一直没什么动静，但不少购房者听说后期还有货量，依然保持着很高的关注度。
最近，美好长江首玺终于有了新动静。项目又一全新地块，即将推出建面约97平、111平、和123平的带装修房源。
项目预计本周开盘，重要的是，居然还是熟悉的味道熟悉的配方——带装修12499元/平起，相当于毛坯起价9999元/平。
惊不惊喜？意不意外？在普涨行情下，三环毛坯价直接拉回万元内，\"穿越\"回两年前，噱头or真香？老欢接着来揭秘。
02
均价美好 面积买得起才算真实惠
一切买不到的低价都是耍流氓！老欢认为，起价是不是噱头，能买到才是对刚需购房者的最大诚意。
首先，12499元/平起，这个价格区域内什么水平？比比看就知道。
肉眼可见，2019年，位于三环内的万科云城带装修跳涨到了18114元/平；随后，旁边的中建铂公馆又以16550元/平的毛坯价，突破了区域备案价天花板。
美好长江首玺所在的青菱片则以13500-14500元/平的价格和较靠近三环线的地段，顺势成为下一个新的刚需聚集地。
而12499元/平的起价比现阶段的片区均价低了近1000元/平，仅为两年前的片区平均水平。
咵完单价，再来看总价。
从区域楼盘分布图可以看到，白沙洲青菱现在有五个楼盘在售，分别是美好长江首玺、新城阅璟台、旭辉江悦府、新力城和景瑞天赋滨江。这五个项目地块接近，价格相差不大，目前客群几乎都定位刚需，户型格局方面也有相似之处。
目前，景瑞天赋滨江毛坯备案均价11300元/平，另带2500元/平装修，仅剩少量建面约130、136平房源在售。
新力城主推建面约114-130平非毛坯房源，均价约14570元/平，含2500元/平装修。
而离项目不远的新城阅璟台和旭辉华宇江悦府均价13500元/平左右，前期小户型也以售完，在售户型都在110平以上。
而美好长江首玺，此次即将推出的起步户型为97平，不光是该项目的最小户型面积，也是区域内目前在售的最小面积。
由于周边项目100平以下的面积段陆续都已售完，可以说，该户型是现阶段，整个区域内都非常稀缺的小三房，而且首付最低可控制在40万内，入手门槛最低。
当然，低总价有了，刚需购房者更关心的是\"我能不能买到\"。比如某些套路盘，刚需小户型仅几十套，半夜排队抢到头破血流也买不到，那也是\"闹眼子\"。
据介绍，美好长江首玺这次推出的所有房源中，有50%都是97平的小户型，对刚需来说能买到的几率还是很大的，是真正的上车好机会。
03
首付美好 能帮业主省多少你真算过吗？
不知道有没有人算过账，什么样的房子才算得上真正帮业主省了买房钱？
除了单价低、总价低，老欢觉得，能省钱的房子应该还具备两个\"隐藏技能\"——首付低、公摊低。
还是以美好长江首玺为例。项目这次首推的3栋都为23-29层的高层产品，起步户型97平。
同时，项目还推出装修0首付，这使得项目最低总价在110万左右，毛坯首付仅约32万起，意味着刚需入手门槛更便宜，缓解了不小的经济压力。
△项目示范区实景
而与周边多数超高层项目相比，高层建筑密度更低，公摊仅在19%左右。
公摊低意味着得房率高，在同样的建筑面积下，公摊越低，套内实得面积更大。
目前区域内超高层的公摊在25%左右，同样以100平户型计算，高层实得面积在81平左右，而超高层实得面积只有75平左右。
△项目示范区实景
若以片区均价13500元/平计算，相同建面，购买高公摊的楼盘，业主会少得约6平米的使用面积，即如果想获得同样大小的面积，需要多花10万左右的购房款。
因此，美好长江首玺19%的低公摊，不仅让业主可使用面积更大，同时也是帮业主节省了约10万的购房费用。
04
产品美好 才能成为区域性价比首选
区域内新盘扎堆，光有美好的价格是不够的。产品也要足够实用才能成为项目的核心竞争力。
目前市面上90平左右的户型大部分都是两房，或者最多三房一卫。
但开放二胎政策后，对于刚需家庭来说，两房和一卫都不太够用。一是孩子小可能需要请双方父母过来照顾，三代同堂房间是否够用；二是一个家庭常住人口4人左右，早晚卫生间的使用就需要排队了。
可能最终2至3年后，这样的户型就需要置换升级了。但对于一个刚需家庭来说，掏空6个钱包，花了百万购房款，得到的产品只能使用3年，其实用性和性价比都大打折扣，是非常不划算的。
而美好长江首玺此次所推的户型中，更大的亮点在于，将97平设计成了三房两厅两卫，且做到了公共卫生间干湿分区、主卧带独立卫生间，兼具实用性和私密性。
而且虽然多了一个卫生间，整个户型的空间也没有一点挤压感，最大的原因就在于我们上文提到过的低公摊，所带来的更高的得房率和利用率，板块内仅此一家。
此户型为1-3号楼的中间户，3开间朝南，还有2个飘窗，实用度高，，是真正的刚需首选户型。
这样能够一步到位的户型设计，一般的刚需家庭，就算是有二胎计划，使用5-10年也是足够了的。如此延长了首次置业使用年限的户型，简直就是刚需福利。
△项目地块分布
看到这里，也有人会质疑，除了户型，项目所在片区刚需为主，楼盘品质有没有保证？这就需要来综合看看项目的外部硬件配套了。
05
性价比满足刚需≠低配将就
美好长江首玺即将推出的是K1地块，位于南郊路西侧，靠近长江。
地块楼栋较少，建筑密度较低，居住人群较为纯粹，适合对观江或居住私密性有一定需求的用户。这样的产品，能满足的不止是刚需。
作为一个曾经几开几罄的神盘，其品质和产品力也是力争得到用户认可的。
K1地块占地约2.5万方，整体建面约12万方，规划由3栋高层、2栋超高层、社区底商所组成，容积率为3.35，绿化率约30%，车位配比高达1：1.4。
△K1地块规划
地块整体为正方形，南北朝向。5栋楼呈2排分布，第一排和第二排楼间距较大，保证了较好的采光通风性。
该地块距离长江约400米，西侧部分大户型可以看江。青菱江滩也在规划中，等后期修建好，业主闲暇之余可直接步行至江滩，享受舒适惬意的滨江生活。
△项目区位
区位上，美好长江首玺位于洪山区白沙洲青菱片区丽水路与南郊路交汇处附近，可以说是位于青菱片区核心位置，享受青菱片区的核心配套。
不仅拥有青菱湖和黄家湖这两大湖景资源，相比白沙洲三环内，居住自然环境更好。片区内还有青菱西岸规划，其中有属于商业区的云帆街，将成为今后整个白沙洲的商业中心。
△项目周边规划
交通出行上，项目距离已完工的地铁5号线南三环站约2公里左右，预计2021年投入使用。
周边自驾条件成熟，道路较为通畅，后期可通过武金堤路和南郊路上下三环线，或者通过丽水路上下白沙洲大道。
日常生活方面，除了商业，教育配套也是购房者比较关注的问题。
项目除自带2所幼儿园（K2和K3各有一所），K3地块北侧还有规划中的长江首玺小学，预计2021年开工建设。
△小学实景
同时，K1地块南侧还有鲁巷实验小学建和分校和卓刀泉中学建和分校，这两所学校都已经开学，距离项目不到500米。
众所周知，物业水平不仅能影响后期的居住舒适度，也将成为项目后期溢价的重要因素。
美好长江首玺引进的是美好集团旗下的美好幸福物业。作为一级资质物业管理企业，目前已覆盖了北京、武汉、重庆、西安等国内主要城市，经验十分丰富。
美好置业把售楼部命名为\"住户满意中心\"，除了正常接待客户，还包含未来生活配套设施与服务，这些都美好置业的独有特色：
① 美好幸福食堂，65岁以上老人十元三餐，90岁以上免费。
② 四点半课堂和少儿活动室，面对社区幼儿免费开放。
③ 配备健身房，跑步机，乒乓球等运动器材。
特别的是，项目还有个\"尖板眼\"。本次推出的K1地块1-3号楼均采用了装配式建筑，为楼盘品质提供了更高标准的保障。
美好引进德国叠合剪力墙技术，采用国际先进的艾巴维、沃乐特生产线及RIB信息化管理系统，以\"绿色环保、智能制造\"为目标，打造世界一流的智能化PC工厂。
装配式建筑是将大量的建筑部品由车间生产加工完成。这样和传统建筑方式相比具有环保、快捷、耐久等优势，施工工期短、能耗低、抗震性能更强，对建筑水平和精度要求很高。
△K1地块沙盘
K1地块本次推出的1-3号楼均为1个单元，2梯4户。其中，2号楼为23层，1号和3号楼都是29层。这3栋的西侧都是约123平大户型，观江视野好，是首改置业需求的较好选择。
F户型三房两厅两卫
K1地块1-3号楼东边户，南北通透，两开间朝南，三面采光通风；
入户玄关设计，客餐厅分开，整体动线设计合理；
三个卧室和餐厅都带飘窗，可优化面积较多；
主卧带独立卫生间，保证业主生活的私密性。
D户型三房两厅两卫
K1地块1-3号楼西边户，南北通透，两开间朝南，三面采光；
南北双阳台，三个卧室均有飘窗，可优化面积多；
餐厅有生活阳台，主卧带独立卫生间，实用性好；
该户型在楼栋西侧最靠近长江，部分楼层可看江。
以上两个刚改的户型，从户型图上看，虽然从进门到客厅有一条长长的过道。但实际上，在交付时均设置了一整面墙的收纳柜，合理利用空间，避免了走道对面积的浪费，设计非常用心。
△样板间实拍
同样的细节用心还体现在交付标准方面。前期开盘的楼栋为全屋水暖配置，而即将开盘的房源，虽然还是2500元/平的装修标准，都升级为全屋空调。其中，客厅是风管机，所有卧室都赠送了壁挂空调；厨房采用品牌灶具，橱柜还预留了消毒柜电路。
这样的配置在整个白沙洲也是非常少有的。
△样板间实拍
老欢综合点评:
长江美好首玺位于白沙洲青菱片区，紧邻三环线和主城区，周边交通便捷。不仅能享受青菱西岸的规划红利，而且30分钟内可通往汉阳、汉口、武昌、光谷等地，与中心区无缝连接。
项目本周即将推出的K1地块1-3号楼，带装修起价仅为12499元/平，将价格拉回两年前，展现了对刚需购房者十足的诚意。
此次所推房源中，约有50%是97平三房两卫的入门级神户型，不仅功能性齐全，而且房源充足，很适合刚需用户。同时，新推出的地块更邻近长江，部分西侧户型可观江，也为改善置业提供了很好的选择。
在装修品质方面也同样可圈可点，对前期的产品进行了升级，可见项目并不是依靠低价打天下，更多的是在不断的自我完善和提升中。
唯一不足可能就是目前周边地铁和道路正在规划升级中，出行略有不便。但总体上看，区域发展潜力，未来还是非常可期的。